NOS TÂTONNEMENTS (2007-2011)
Dès le lancement de notre projet, la question des statuts a été considérée comme centrale. Elle a été abordée à de nombreuses reprises dans nos réunions. Une commission de trois personnes a été mise en place pendant plusieurs mois pour défricher le terrain juridique puis pour choisir le montage adéquat, le rédiger et le faire valider par des spécialistes. Cette dernière phase a duré une année, de septembre 2010 jusque l’achat effectif du terrain fin 2011, sans compter des ajustements par la suite.
Nous avons d’abord fait un travail de recensement des statuts possibles pour ce type de projet : copropriété, Société civile immobilière (SCI), association, Société anonyme à responsabilité limité (SARL), Société anonyme simplifiée (SAS), Société coopérative d’intérêt collectif (SCIC), Société civile coopérative de construction (SCCC), etc. Le guide L’accès collectif et solidaire au foncier et au bâti du réseau Relier (2007) nous a bien aidé dans ce travail. Il existe aujourd’hui plusieurs ouvrages tout aussi utiles dans le milieu de l’habitat participatif.
Chacun de ces statuts pouvait avoir ses avantages et ses inconvénients, et nous faisions du surplace à vouloir creuser en parallèle plusieurs statuts à la fois. Nous n’avons réellement avancé qu’à partir du moment où nous avons défini ce que nous voulons rendre possible plutôt que faire l’inventaire de ce qui existe déjà. Cela passe par un travail de priorisation de nos volontés.
NOS PRIORITÉS
Le tableau ci-dessous classe nos priorités par ordre d’importance :
COUPLER UNE SCI ET UNE ASSOCIATION
Nous avons alors retenu (au vu des priorités qui devaient orienter nos statuts) le couplage d’une Société civile immobilière (SCI) à une association loi 1901 (À propos d’une autre expérience collective ayant fait le choix de ce couplage, nous renvoyons par exemple à celle de la Sauce Baluet).
Pourquoi ce choix ?
Tout d’abord il faut dire que d’autres statuts semblent permettre de sortir de la spéculation immobilière (notre priorité 1) : la SAS retenue par Terres Communes ou le statut de SCIC par exemple. Cependant la difficulté de ces types de montage juridique empêche (à notre sens) la diffusion de projets alternatifs : trop lourd à porter, trop technique ou trop institutionnel. Un autre statut, d’une grande simplicité, permet cette sortie de la propriété privée et de la spéculation : c’est le statut d’association. Mais son inconvénient majeur est qu’il ne rassure pas les banques, et par conséquent empêche l’obtention de prêts.
Il faut aussi ajouter que le statut le plus commun dans l’habitat collectif, à savoir la copropriété, ne répond à aucune des idées qui guident notre projet : il laisse libre cours à la spéculation immobilière ; il ne repose par sur l’idée d’un bien commun mais sur la coexistence de biens privés ; il ne permet pas de garantir un projet collectif, écologique, solidaire sur la durée puisque chacun peut vendre son bien à qui bon lui semble, sans tenir compte de l’ensemble des habitants et de l’intérêt (ou du désintérêt) des nouveaux arrivants pour ce type de projet.
Avantage de la SCI (et son inconvénient majeur)
La SCI (à notre sens) a l’avantage d’une gestion collective d’un bien immobilier : les sociétaires ne sont pas propriétaires d’une partie du bien mais de parts dans la société (l’ensemble prime sur les parties) ; la sortie d’un sociétaire est encadrée par la loi et ne peut pas mettre en péril la société ; l’arrivée d’un nouveau sociétaire se fait avec l’aval de l’ensemble des associés. Ce statut assure une cohérence du projet et sa pérennité au-delà des personnes associées. Il nécessite un cadre collectif, dans la prise de décision et la gestion quotidienne (sous la formule que nous avons choisie : un associé = une voix).
Autre avantage de la SCI, elle nécessite une rigueur de gestion qui semble nécessaire à la pérennité du bien et du projet collectif qui le fait vivre au quotidien.
L’inconvénient majeur de la SCI est évidemment que lors d’une cession de parts, le porteur peut demander la réévaluation du bien immobilier (et espérer ainsi une plus-value au prorata des parts qu’il possède).
Avantage de l’association loi 1901 (et son inconvénient majeur)
Le statut associatif offre un avantage non négligeable : c’est un statut à but non lucratif. En outre, un bien possédé par une association est de fait collectif : nulle personne physique ne pourra décider de le vendre (et les statuts peuvent être écrits en vu de bloquer toute tentative collective de céder le bien).
Son inconvénient majeur : au lancement d’un projet qui nécessite beaucoup d’argent, et donc des prêts, ce statut ne fera pas sourire vos banques… alors que la SCI fait un peu plus sérieux !
Avantage du couplage
Coupler une SCI et une association nous permet de conserver l’aspect collectif de chacun de ces deux statuts, et d’éviter qu’un porteur de part (habitant ou non du lieu) puisse demander une réévaluation du bien dans son ensemble au moment de son départ.
L’association possède 99% du capital social de la SCI, les 10 habitants possèdent chacun 0,10% du capital (soit 1 % en tout) : c’est l’association qui tient lieu de garde-fou contre la spéculation immobilière. Pour autant, les pouvoirs ne sont pas définis par le prorata des parts sociales mais par un arbitrage entre les habitants et l’association : les habitants sont majoritaires en voix dans la SCI et représentent 50% des voix au sein de l’association. Ainsi, les voix de l’association ne sont pas majoritaires (ce qui protège les habitants), mais elles sont nécessaires pour valider des choix majeurs (ce qui protège la durabilité du projet). L’association, composée des habitants et de personnes extérieures, permet une ouverture du projet sur l’extérieur, limitant le risque d’entre-soi, elle joue également un rôle de vigilance sur les principes fondateurs du projet Ékoumène.
Cette solution semble facilement reproductible, assez simple à l’usage, permet de lutter efficacement et durablement contre la spéculation immobilière, garantit le caractère collectif de la gestion de l’habitat, et garantit la jouissance d’un logement aux associés-habitants.
La difficulté principale que nous rencontrons tant pour le montage immobilier que pour les futures rotations d’habitants est celle des demandes de garanties financières de la part des banques.
Autre sujet de questionnement : de quels sujets parle-t-on, et dans quelle instance de discussion (réunions d’habitants, de SCI, du bureau de l’association, du CA, de l’AG, de réunions ouvertes avec les usagers du Cinquième…). C’est un peu compliqué, mais c’est aussi tout ce qui fait l’intérêt et la richesse de l’expérience.
PROPRIÉTÉ
Qui est propriétaire de quoi dans l’affaire ?
La Société civile immobilière est propriétaire du bien immobilier.
Chaque habitant est individuellement propriétaire de parts sociales de la SCI.
La détention d’une part sociale donne le statut de « logé gratuitement » (statut défini par l’Insee, aux côtés de la propriété et de la location).
L’autre condition pour obtenir ce statut est d’apporter des fonds aux comptes-courants d’associés au prorata des mètres carrés de l’appartement occupé (même si, statutairement, aucun mètre carré physique n’est attribué individuellement).
Lors du départ d’un habitant, celui-ci revend sa part sociale et cède par conséquent son droit à loger gratuitement. Il récupère ses apports en compte courant éventuellement bonifiés en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la vie défini par l’Insee.
Ainsi, le bien immobilier n’est jamais mis en vente sur le marché de l’immobilier.
L’association Ékoumène est considérée comme un habitant. Symboliquement, nous considérons qu’elle « loge » dans le local associatif.
Autrement dit, les propriétaires de la SCI, ce sont les habitants (1% des parts sociales) et l’association Ékoumène (99%). Note : les pouvoirs ne sont pas définis au prorata de la détention des parts sociales (voir ci-dessus).
